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莱纳公司:解决年轻人的“第一套房”

莱纳公司:解决年轻人的“第一套房”

Shawn Tully 2021年06月23日
新冠肺炎疫情令美国住房市场再度火爆,美国最大的住宅建筑商莱纳公司再攀新高峰。

2020年秋天,莱纳公司位于圣迭戈的一处连排别墅在建工地。图片来源:BING GUAN—BLOOMBERG/GETTY IMAGES

莱纳公司(Lennar Corporation)的执行董事长斯图尔特•米勒(Stuart Miller)早就想搞一批名为“未来之家”(Home of the Future)的地产项目了。早在20世纪90年代初,他和他的团队就用几个月的时间,开发了一个具有未来主义风格的迷你豪宅项目,而且还大量用上了语音启动等高新技术。《星际迷航》(Star Trek)的主演威廉•夏特纳(William Shatner)甚至在大张旗鼓宣传这个项目的电视广告里说:“如果你不是住在莱纳公司的‘未来之家’,那你就是生活在过去。”

不过那次试验最终还是以失败收场。

在30年后的今天,莱纳公司再次试图扣住时代的脉搏,打造美国人心目中的“未来之家”。莱纳公司是美国最大的住宅建筑商,在今年的《财富》美国500强榜单上排名第129位,比去年上升了18位。“我每天都西装革履地去莱纳公司的办公室,哪怕是在闷热的迈阿密的夏天。”穿着一件灰色高领毛衣的米勒说,“我从来没有把在家办公作为我工作生活的一个核心部分。”作为商人,米勒的身上带着一种文艺复兴的特质,他很喜欢将硅谷孵化的高科技带到房地产这个保守的行业中。他一辈子都在经营他父亲与他人联合创办的这家企业,而且很少接受采访。在米勒的眼中,真正适合几千万美国人的“未来之家”,并不一定要有各种黑科技的小玩意作为噱头,但它应该首先是一个工作场所,同时也是一个健身房、一个家庭教育中心、一个娱乐中心,同时也是一个避难所。这样的房子才更加适合疫情时代,所有吃穿住用所需要的物资都可以用快递配送到家门口,这样人们足不出户,就能够享受到高质量的家庭生活,而不必顾虑拥堵的交通和商店的人流。“新冠肺炎疫情已经改变了人们对家的看法。”米勒说,“因此,人们正在重新考虑应该在房子上投入多少钱。我们看到,人们对房子的热情正在增长。”

在美国,独栋住宅是一个4,000亿美元的庞大产业。自疫情爆发以来,美国人对独栋住宅的热情骤然猛增,达到了“大衰退”(Great Recession)之前房地产大繁荣以来的最高水平。简而言之,正是疫情期间的生活方式,才让这个长期发展缓慢的产业重新焕发了生机。消费者的热情甚至让米勒这样经验丰富的房地产老将都感到震惊。他回忆道,在刚开始封城的那几个月里,他与公司的两位联合首席执行官乔恩•贾菲(Jon Jaffe)和里克•贝克维特(Rick Beckwitt)都不知道如何应对疫情带来的影响。最初,米勒表示,他们甚至不知道“人们是否还有能力掏出首付的钱。”当时,加利福尼亚、华盛顿和纽约等州已经叫停了房地产的工地建设。有些州虽然没有完全封城,但莱纳公司也放缓了业务,生怕那里的“黄灯”会在一夜之间变成“红灯”。

然而实际上,从2019年到2020年年初,随着一股全新的力量进入市场,市场反而迎来了一阵发展东风。这股力量就是远程办公的兴起,它为疫情爆发前就在走高的需求添加了新的一层动力。在这种势头下,莱纳公司和其他房地产商的利润都在迅速增长。虽然与此同时,木材、劳动力以及其他成本也在迅速上涨,但房屋的销售价格和销量增长得更快。莱纳公司认为,这种繁荣是有稳定基础的。

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莱纳公司的创业经历和其他房地产商有些不同。在20世纪50年代中期的时候,年仅23岁的莱昂纳德•米勒(Leonard Miller)刚刚进入建筑业,他的工作是数木材。后来他靠当经纪人赚了1万美元的佣金,他用这笔钱购买了一块足够盖42栋住宅的地块,并且把他的公司与阿诺德•罗森(Arnold Rosen)在迈阿密创办的一家小型房地产公司进行了合并。莱纳公司这个名字,便是莱昂纳德•米勒和阿诺德•罗森两人名字的组合。现任执行董事长斯图尔特•米勒在十二三岁的时候就在公司帮工了。他回忆说:“当时我年纪太小,还操作不了割草机,所以我的工作是用耙子清理杂草。”年轻的斯图尔特•米勒在大学毕业后,先是做了几年工人,然后开始管理工地。

1971年,莱纳公司以870万美元的估值挂牌上市。11年后,斯图尔特•米勒从哈佛大学(Harvard University)和迈阿密大学(University of Miami)的法学院毕业,从此正式加入莱纳公司。一开始,他并没有从事房屋建设工作,“以免被大家视为老板的儿子”,而是挨家挨户敲门,从事商业地产租赁工作。在20世纪80年代,整个行业一度因为高达两位数的按揭贷款利率而元气大伤,但斯图尔特•米勒却迎来了一个重大的机会。他找到了以极低的成本建房和卖房的办法,让老百姓可以买得起房子。到了1997年,米勒“子承父业”,成为首席执行官,并且一直干到2018年。在2007年到2008年的金融危机期间,他趁机抄底,吃进了大量地块,有些地块的成本甚至比修路还要低。米勒将莱纳公司目前的成功归功于高管团队的“集体决策过程”。在疫情爆发之前,高管团队每天都会定期开几个小时的会议,有时是在办公室里,有时则是利用午餐和晚餐的时间,在疫情期间,则改为线上开会。米勒、贾菲、贝克维特、首席财务官黛安娜•贝塞特(Diane Bessette)以及LenX部门的负责人埃里克•费德(Eric Feder)等高管经常争辩得面红耳赤,一副“快打起来了”的场面。但是,公司的一些强有力的战略恰恰就是在这个过程中形成的。

现在,米勒主要负责LenX项目。LenX是莱纳公司的一个私募部门,主要负责对房地产领域的新技术进行投资。比如LenX投资的人工智能房地产交易平台Opendoor于2020年12月上市。今年第一季度,Opendoor就给莱纳公司带来了4.7亿美元的收入。LenX还投资了另外几家新创企业,有的能够为莱纳公司的多数购房者提供数字化保险服务,有的正在开发数字产权保险和托管平台,还有的正在研究新型节水节能技术,用各种天然能源来为房子供暖或者制冷。

独栋住宅是一个碎片化的市场,这个市场上的前17大建筑商总共只占据了36%的市场份额。相比之下,莱纳公司已经算是规模经济的受益者了。2020年,它的营收达到225亿美元,以微弱优势击败了主要竞争对手D.R. Horton公司(在今年的《财富》美国500强榜单上排名第148位)。D.R. Horton公司更加面向低价市场,这也是莱纳公司正在着眼扩张的市场板块。莱纳公司主要深耕宾西法尼亚州和新泽西州等房价相对较贵的东北部市场,不过它的黄金市场是所谓的“阳光地带”(Sunbelt),其最大市场包括佛罗里达州(占销售额的28%)、得克萨斯州(18%)和加利福尼亚州(15%)。另外,它在美国20个主要大城市的市场占有率排名第一,包括菲尼克斯、奥兰多、迈阿密、里弗赛德、拉斯维加斯、夏洛特市和坦帕市等。同时,它还在达拉斯、休斯顿、奥斯汀等得克萨斯州的城市排名第二,而且占有率仅次于总部位于得克萨斯州的D.R. Horton公司。

现在,莱纳公司的入门级独栋住宅业务正在快速增长,已经占到了公司房地产总销量的35%。这种入门级独栋的价格在达拉斯/沃思堡地区大概是17.5万美元到25万美元不等,在丹佛地区大概是45万美元左右。在迈阿密地区,它的大部分房型的起价在35万美元左右。例如位于迈阿密市西南20英里(约32.19千米)处的Galiano Pointe项目,一栋居住面积为2,403平方英尺(约223.25平方米)、有4间卧室、3个卫生间和一个可以停放两辆汽车的车库的毛坯别墅,其售价为58.4万美元。

莱纳公司的高管团队:乔恩•贾菲、黛安娜•贝塞特、埃里克•费德、里克•贝克维特、斯图尔特•米勒。图片摄于美国佛罗里达州多拉尔市的一个名叫Urbana的联排别墅小区。近年来,莱纳公司在美国东南部地区的业务出现了井喷式增长。图片来源:PHOTOGRAPH BY JEFFERY SALTER
 
2021年第一季度,美国独栋住宅市场出现了罕见的强势增长。莱纳公司的销售额较去年同期增长了18.5%,达到49亿美元。

莱纳公司之所以可以取得这样亮眼的成绩,有一个关键原因,是它成功提高了自己的定价权和产量。这两点是十分重要的,因为材料和劳动力成本都在上涨。在过去的一年里,木材价格和框架价格已经达到了房屋建筑价格的15%,已经翻了一番。因此,莱纳公司的建筑成本大约也提高了2.4万美元每栋。

然而莱纳公司的毛利润,也就是销售收入与土地成本和建筑成本等基本成本之间的差额,已经从8.49亿美元飙升至12.2亿美元,足足增长了44%。也就是说,它每建一栋房屋的毛利,已经从去年的8.22万美元增长到了现在的9.92万美元。而且该公司的利润似乎还有提高的空间。今年第一季度,莱纳公司新订购房屋的平均价格为42万美元,而去年的价格则为40.4万美元。也就是说,出乎很多人的意料,疫情甚至有力地提高了莱纳公司的盈利能力。

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房地产业务最重要的是前瞻性。而莱纳公司在前几年押对了宝,所以它今天才收获了甜蜜的果实。从2019年年初开始,它的股价已经上涨了137%,达到95美元每股。贝克维特回忆道,在2007年到2008年的金融危机之后,“入门级业务基本上停滞了,借贷机构收紧了贷款标准,年轻人很难申请到按揭贷款。所以他们只能够租房子,或者与父母一起居住。”但是银行却更加愿意借钱给那些三四十岁的中青年人,因为他们的收入更高、资产更多,也更容易成为信用卡和经纪账户等金融产品的潜在客户。

不过米勒认为,“千禧一代”的年轻人最终也会像他们的父母一样买房。“有一种常见的说法认为,‘千禧一代’在结婚生子后会搬到城市里生活,而不会选择生活在郊区。但我们一直认为,入门级住宅的生产赤字一定会扭转,‘千禧一代’也会在郊区安家,他们也想要公园,想要自己的院子。”2016年前后,他发现得克萨斯州和佛罗里达州这两个市场对入门级独栋住宅的需求在增加,莱纳公司也在这两个市场上开发了入门级住宅。当时米勒还预言道,美国2017年的新税法大幅减少了州和地方层面的税收减免额度,这将导致大量人口从沿海城市涌向“阳光地带”。在疫情爆发之前,米勒、贾菲和贝克维特都相信,“千禧一代”的购房潮虽然缓慢,但却会稳定地形成一股势不可挡的潮流。

 
进军低端市场,是莱纳公司为提高盈利能力而绘制的蓝图的重要一环。入门级住宅的面积较小,占用的土地也少,加上使用了大量低端建材,它的建造和交付时间只需要高端别墅的一半。举例来说,莱纳公司每周可以完工8套入门级的住宅,是它能够交付的高端别墅的一倍以上。当然,一套售价为40万美元的房子,肯定比一套售价是25万美元的房子可以带来更多的利润。不过莱纳公司的高管们认为,如果走薄利多销的路线,只要公司的销量足够大,交付速度足够快,那么在同等甚至更低水平的土地存量和建设水平下,公司甚至能够依靠入门级住宅来收获更多的利润。而且它可以更快地从一个项目中释放资金,以便启动下一个项目。这个策略将有效提高资产和股票的利润率。

说起来,D.R. Horton公司才是第一家对“千禧一代”下重注的企业。该公司在2013年就推出了简约风格的Express品牌。不过米勒仍然认为,市场上仍然有莱纳公司的足够空间。他说:“这是很多住宅建筑商都没有涉足的市场。时至今日,入门级市场仍然处于产能较低的水平。”2017年,莱纳公司以93亿美元的价格收购了竞争对手CalAtlantic公司,这也是莱纳公司为了达到新战略所需要的规模而迈出的重要一步。这笔交易让莱纳公司的规模超过了D.R. Horton公司,一跃成为美国最大的住宅建筑商。此次收购的目的,是要大大加强莱纳公司在加利福尼亚州、佛罗里达州和亚利桑那等州的市场地位。“我们想把CalAtlantic公司带到低价市场上,因为CalAtlantic公司拥有大量土地。”贾菲说。这次交易后,莱纳公司整合了自己在这些城市的框架、电工和管道承包商,同时因为合并后它的市场份额大了很多,所以也降低了劳动力成本。另外,由于合并后形成了规模经济效应,它在采购各种商品时也有了更强大的话语权,不管是采购家用电器还是铝合金墙板。

莱纳公司的低端路线也带动了入门级住宅市场的发展势头。根据美国企业研究所住房中心(American Enterprise Institute’s Housing Center)的数据,从2012年年初到2017年6月,美国“高端和中高端”这两个住宅市场的增长速度要快于“低端和中低端”这两个入门级市场。但从2017年年中开始,原本乏力的入门级住宅市场开始起飞。从那时起到2020年年底,低端和中低端住宅的平均价格增长了18%,达到25.2万美元,而高端和中高端住宅的平均价格则下跌了4%。美国企业研究所住房中心的主任埃德•平托(Ed Pinto)称:“在那个时期,新房价格的增长基本上都来自于中低端住宅。”销量的增长轨迹也是基本一致的,低端和中低端市场的销量增长率达到50%,是高端和中高端市场的三倍。

莱纳公司从不认同“千禧一代”想在大城市的高楼大厦里安家的说法。事实证明公司是正确的。而新冠肺炎疫情恰恰加快了人们从城市向郊区的转移,比如图中这个位于圣迭戈郊区的小区。图片来源:BING GUAN—BLOOMBERG/GETTY IMAGES

中低端市场的一骑绝尘,一直持续到了2020年的年中。此时受疫情影响,美国住房市场上出现了历史上绝无仅有的一次“牛市倒挂”。虽然入门级住宅的成交量仍然在大幅上涨,但突然之间,中高端住宅成为了价格上涨最快的市场。今年3月,美国中高端住宅市场较上年同期增长了21%,高端市场也同比增长18%。与此同时,低端和中低端市场仍然增长了12%到13%,涨势可以说也很强劲。之所以出现这种反常现象,是因为所谓的“套利”效应——疫情让很多人逃离了西雅图、旧金山和纽约等大城市,很多“远程办公”一族开始在奥兰多、萨克拉门托和罗利市等“二线城市”寻找划算的房子,这些城市的高端住宅相对显得十分“物美价廉”,价格也自然水涨船高。

莱纳公司的科罗拉多州分公司总裁弗兰克•沃克(Frank Walker)将这一趋势看得十分清楚。他说:“我们吸引了很多沿海城市的人,他们能够在任何地方工作。在这里,他们可以拥有更好的生活品质,而且用一样的钱就能够住上更好的房子。换成两年前,这些人根本不会走这一步。”拉斯维加斯州的负责人乔伊•布罗德(Joy Broddle)也表示,很多人逃离了高房价的加利福尼亚州城市,莱纳公司成为了这一趋势的受益者。莱纳公司最畅销的一个房型名为“下一代”(Next Gen)。它有一个独立套间,这个套间有单独的入口和厨房,很适合来看孩子的爷爷奶奶居住。但如果爷爷奶奶没有来的话,也可以用作居家办公室或者家庭健身房。另外,客户们也比以前更愿意住在远离工作地点的地方。布罗德发现,以前在内华达州亨德森市工作的人,由于通勤距离长,所以他们宁可在亨德森市租房住,也不愿意在西北29英里(约46.67千米)处的萨默林市买房,即便他们能够在那里买到更好的房子。而现在,莱纳公司在萨默林开发的小区也吸引了很多在亨德森市工作的买主,他们很喜欢萨默林令人惊叹的沙漠景观。

莱纳公司迈阿密戴德市的业务负责人卡洛斯•冈萨雷斯(Carlos Gonzalez)表示,很多以前在市中心租房的年轻人,现在都选择在郊区买房了。“在疫情爆发之前,‘千禧一代’的市场对我们来说几乎是不存在的。”

这场比赛最大的赢家,是有“孤星州”(Lone Star State)之称的得克萨斯州。得州吸纳了大量沿海地区的移民,他们有的来到得州,是想买更大、更便宜的房子,这样一来,他们就可以在旧金山工作,在达拉斯生活。还有的则是看中了得州城市旺盛的就业机会。莱纳公司达拉斯/沃思堡地区的业务负责人大卫•格罗夫(David Grove)表示,很多租房者,以及很需要长时间通勤的购房者,现在都打算搬到距离工作场所更远的地方,因为他们根本不需要再通勤了,这样他们就可以省下一大笔交通成本,同时也能够省下更多的钱买房。2018年,莱纳公司在达拉斯/沃思堡地区成交了2,000套房子,今年这个数字已经是2,600套了。格罗夫预计,到2021年年底,这个数字将超过3,000套。造成这种现象的一个重要的原因是,这个地区是莱纳公司的中低端住宅最集中的地区之一。该公司在这里卖出的70%的房子,都是售价为17.5万美元到25万美元之间的入门级独栋住宅。

如今,斯图尔特•米勒已经习惯了在家办公,不过在很多时候,他都会到迈阿密南海滩的Prime Italian餐厅吃晚饭,这里也是他最喜欢的餐厅。他要么是自己坐在角落里吃饭,要么就是与LenX部门的负责人费德一起用餐,费德习惯坐在他的斜对面。作为科技投资人,这两人算是非常成功的搭档了。他俩也经常拿莱纳公司早期版本的“未来之家”开玩笑。

在20世纪90年代的时候,米勒的点子确实有些太超前了。不过这次,他显然走了一条正确的路。(财富中文网)

译者:朴成奎

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