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美国郊区因疫情开始复兴

美国郊区因疫情开始复兴

王波非(Phil Wahba) 2021年02月18日
新冠肺炎疫情的影响之一,是让美国人对郊区生活的兴趣再度上升。

图片来源:JEENAH MOON—BLOOMBERG/GETTY IMAGES

美国顶级购物中心开发商西蒙地产集团(Simon Property Group)的首席执行官表示,经历多年的城市增长之后,新冠肺炎疫情大流行产生的诸多影响之一,是美国人对郊区生活的兴趣将再度上升。

西蒙地产最知名的产业包括纽约长岛的Roosevelt Field购物中心以及费城郊外的King of Prussia购物中心等。该集团在美国富裕的郊区建立起了一个高档购物中心帝国。西蒙地产对高端物业的关注以及对旗下购物中心更好的维护,使其幸免于2020年购物中心客流量下滑导致的最惨痛的影响——数家开发商已经因此破产。但西蒙地产的收入仍然出现了下降。

美国部分富裕人群再度向城市中心迁移,则进一步加重了这方面的压力。2月8日晚间,西蒙地产创始人及首席执行官的儿子大卫•西蒙在与华尔街分析师的电话会议上表示,这一趋势被夸大了。

他说:“关于两年、三年或者四年前的城市化进程,最终的问题都是,为什么郊区还会存在?大家都将住在城市环境里,诸如此类。我告诉你,郊区会很受欢迎,我们的优质房地产将会成为市场的焦点。”

抛开过去20年间能够证明城市中心重生的数据不谈,就算西蒙地产旗下购物中心所在的郊区出现了繁荣,一个更大的问题是,由于零售业的格局出现了变化,开发商是否可以充分重塑这些物业?

购物中心开发商必须适应网购兴起、顾客从百货公司转向塔吉特(Target)和Ulta Beauty这类单排商业区零售商等新格局。它们也必须更换许多关闭门店、寻求破产保护的零售商。(西蒙地产是近期在联邦破产法庭上参与收购彭尼百货的企业之一。2020年,该集团还收购了破产的Forever 21、Brooks Brothers和Lucky Brand等公司。)

目前,西蒙地产似乎还能够坚持下去。2020年春季的情况较为艰难,Gap公司等西蒙地产的租户在连续几周关闭门店的情况下拖欠了租金。而此后,西蒙地产已经收取了过去三个季度90%的租金。该集团于2月10日公布,已经为租户减免了约4亿美元的租金,并且另外对价值3.1亿美元的租金进行了延期。

大卫•西蒙认为,即便零售支出开始复苏,特别是像近期假日季期间的大卖场和单排商业区购物中心一样,但恢复到正常状态仍然需要一段时间,因为许多零售商依然“普遍持谨慎态度”。

他表示:“这一过程需要时间。”西蒙地产在2020年年底的出租率为91.3%,总体而言相对表现不错,但比一年前的95.1%仍然有所下降。

对西蒙地产而言,好消息是,许多零售商再次出现了复苏的迹象,有些甚至生意兴隆。例如,迪克体育用品公司(Dick's Sporting Goods)一般是单排商业区的固定租客,如今却在争取进驻西蒙地产旗下的购物中心。西蒙说:“想要扩大业务的(零售商)都很兴奋。”另一家正在与西蒙地产洽谈的单排商业区零售商是科尔士百货公司(Kohl’s)。

另一项支持着西蒙这种温和而乐观的态度的原因,是随着部分市场开始放松新冠肺炎疫情相关限制措施,西蒙已经在这些地方看到了回暖迹象,尤其是佛罗里达州和得克萨斯州。这让西蒙相信,2021年的情况将会变得更好。

他说:“我们是否完全脱离困境了?还没有。但我们正朝着那个方向前进。”(财富中文网)

译者:张翯

美国顶级购物中心开发商西蒙地产集团(Simon Property Group)的首席执行官表示,经历多年的城市增长之后,新冠肺炎疫情大流行产生的诸多影响之一,是美国人对郊区生活的兴趣将再度上升。

西蒙地产最知名的产业包括纽约长岛的Roosevelt Field购物中心以及费城郊外的King of Prussia购物中心等。该集团在美国富裕的郊区建立起了一个高档购物中心帝国。西蒙地产对高端物业的关注以及对旗下购物中心更好的维护,使其幸免于2020年购物中心客流量下滑导致的最惨痛的影响——数家开发商已经因此破产。但西蒙地产的收入仍然出现了下降。

美国部分富裕人群再度向城市中心迁移,则进一步加重了这方面的压力。2月8日晚间,西蒙地产创始人及首席执行官的儿子大卫•西蒙在与华尔街分析师的电话会议上表示,这一趋势被夸大了。

他说:“关于两年、三年或者四年前的城市化进程,最终的问题都是,为什么郊区还会存在?大家都将住在城市环境里,诸如此类。我告诉你,郊区会很受欢迎,我们的优质房地产将会成为市场的焦点。”

抛开过去20年间能够证明城市中心重生的数据不谈,就算西蒙地产旗下购物中心所在的郊区出现了繁荣,一个更大的问题是,由于零售业的格局出现了变化,开发商是否可以充分重塑这些物业?

购物中心开发商必须适应网购兴起、顾客从百货公司转向塔吉特(Target)和Ulta Beauty这类单排商业区零售商等新格局。它们也必须更换许多关闭门店、寻求破产保护的零售商。(西蒙地产是近期在联邦破产法庭上参与收购彭尼百货的企业之一。2020年,该集团还收购了破产的Forever 21、Brooks Brothers和Lucky Brand等公司。)

目前,西蒙地产似乎还能够坚持下去。2020年春季的情况较为艰难,Gap公司等西蒙地产的租户在连续几周关闭门店的情况下拖欠了租金。而此后,西蒙地产已经收取了过去三个季度90%的租金。该集团于2月10日公布,已经为租户减免了约4亿美元的租金,并且另外对价值3.1亿美元的租金进行了延期。

大卫•西蒙认为,即便零售支出开始复苏,特别是像近期假日季期间的大卖场和单排商业区购物中心一样,但恢复到正常状态仍然需要一段时间,因为许多零售商依然“普遍持谨慎态度”。

他表示:“这一过程需要时间。”西蒙地产在2020年年底的出租率为91.3%,总体而言相对表现不错,但比一年前的95.1%仍然有所下降。

对西蒙地产而言,好消息是,许多零售商再次出现了复苏的迹象,有些甚至生意兴隆。例如,迪克体育用品公司(Dick's Sporting Goods)一般是单排商业区的固定租客,如今却在争取进驻西蒙地产旗下的购物中心。西蒙说:“想要扩大业务的(零售商)都很兴奋。”另一家正在与西蒙地产洽谈的单排商业区零售商是科尔士百货公司(Kohl’s)。

另一项支持着西蒙这种温和而乐观的态度的原因,是随着部分市场开始放松新冠肺炎疫情相关限制措施,西蒙已经在这些地方看到了回暖迹象,尤其是佛罗里达州和得克萨斯州。这让西蒙相信,2021年的情况将会变得更好。

他说:“我们是否完全脱离困境了?还没有。但我们正朝着那个方向前进。”(财富中文网)

译者:张翯

One of the many effects of the pandemic will be to revive interest in suburban living in America after years of urban growth, according to the chief executive of the top mall developer in the country, Simon Property Group.

Simon, whose most renowned properties include Roosevelt Field on New York's Long Island and King of Prussia outside Philadelphia, has built an empire of upscale malls in affluent suburbs. That focus on higher-end properties, as well as better upkeep of its malls, has spared Simon from the worst of the industrywide drop in mall visits that bankrupted several developers last year. But Simon too has seen a drop in revenue.

Adding to the pressure has been the migration back to city centers of a segment of the country's affluent people. But David Simon, son of the company's founder and CEO, said on a conference call with Wall Street analysts February8 evening that trend had been overblown.

"All of the urbanization two, three, four years ago, the question was, Why are the suburbs going to exist? Everybody is going to live in urban environments, yada, yada, yada," Simon said. "I'm telling you the suburbs are going to be hot, and our quality real estate is going to be where the action is."

Putting aside data proving the rebirth of city centers over the last 20 years, even if there is a boom in the suburbs that are home to Simon malls, the bigger question is whether the developer can reinvent those properties adequately given retail's changed landscape.

Mall developers have had to adapt to the rise of online shopping and the migration of customers from department stores to strip-mall-based retailers like Target and Ulta Beauty. They've also had to replace the many retailers that have closed stores and sought bankruptcy protection. (Simon was part of a group that recently bought J.C. Penney in federal bankruptcy court. In 2020, the company also acquired Forever 21, Brooks Brothers, and Lucky Brand out of bankruptcy.)

For now, Simon seems to be holding its own. After a difficult spring in which many of its tenants, notably Gap Inc., withheld rent while stores were closed for weeks on end, Simon has collected 90% of billed rent for the past three quarters. The company reported on February 10 that it has given tenants about $400 million in rent abatements and another $310 million in deferments.

Even as retail spending recovers, particularly at big-box stores and strip centers, as it did during the recent holiday season, getting back to normal won't be an instant process, not with many retailers still "generally cautious," Simon said.

"It’s going to take some time," he said. Simon’s occupancy rate at the end of the year was 91.3%—pretty good, all things considered, but down from 95.1% a year earlier.

The good news for Simon is that many retailers are seeing signs of life again, some even thriving. To name one, Dick's Sporting Goods, typically a fixture at strip malls, is looking to open stores at Simon malls. "The [retailers] that want to grow their business are excited," Simon said. Kohl's is another strip-mall retailer talking with Simon.

Another reason for Simon's tempered optimism: As COVID restrictions have eased in some markets, Simon is already seeing some snapback in those places, notably Florida and Texas, buoying Simon's confidence that 2021 will be a much better year.

"Are we completely out of the woods? Not yet, but we're well on our way," he said.

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