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地方卖地收入大降,一些基层财政收支矛盾加剧

地方卖地收入大降,一些基层财政收支矛盾加剧

2021-11-25 14:01
在严格的楼市调控和房企资金紧张购地意愿下降等多重因素影响下,越来越多的地方政府国有土地使用权出让收入开始明显减少。一些土地出让收入下滑明显的基层政府,财政可支配收入减少,收支矛盾加剧,当地政府城市投融资平台公司的融资能力也将下降,偿债风险上升,基础设施建设投资受影响。据粤开证券研究院副院长罗志恒分析,明年土地财政形势会更加严峻,大概率是负增长,具体情况取决于房地产调控的节奏和力度。 | 相关阅读(第一财经)
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柏文喜

柏文喜

时刻保持行业新鲜感的地产老兵

退潮时,才知道谁在裸泳。房地产的土地财政底裤效应,在行业降温之下开始显现。卖地收入的大幅下降,导致一些地方的财政压力大增。

内地的房地产行业在发展与演进过程中,卖地收入和涉房税收在地方财政收入中的重要性越来越高,由于地根和银根均掌握在政府手中,在多轮行业调控中房地产行业逐渐演变成以土地财政为内核的汲取社会财力的重要途经。正因为土地财政成为房地产行业的真实内核,由此导致了旨在控制涉房风险的行业调控与保卫土地财政之间的平衡与博弈。

前者主要是从宏观经济与社会运行角度而言所必须的,而后者则是从地方财政和城市发展角度的考量,这也是历次行业调控需要平衡的央地诉求及其差异所在。而历次行业调控在实际执行过程中之所以演变为保护行业与市场的逆向调节和反市场逻辑的具体措施,就是因为以往的行业调控中地方政府拥有更大的实际权力,且地方政府为更加直接的利益中人。

在土地财政不断推高的涉房风险之下,为防止涉房风险成为国民经济稳定运行中的灰犀牛和黑天鹅,此轮调控为保证长期效果和有效执行,在具体的调控实施过程中发生了明显的事权上收与决策权上移现象,从而根本性改变了过往的银根和地根宏观政策层面主要由中央发布,而具体执行由地方推出细则与实施办法的格局。此轮调控无论从银根还是地根角度更加强调全国统一性,无论是“三道红线”监管新规、涉房贷款集中度分级管理新政,还是土地集中出让试点与土地出让金交由税收部门代管等等,无不意味着调控权限的上移。

而随着此轮行业调控决策权限的上移以及地方为保卫土地财政的可灵活决策与应对空间的大幅缩窄,从资金端到销售端的双重强力调控很快导致了行业流动性的普遍收紧,与民营房企为保卫自身流动性而对资本性开始的大力压缩甚至停止,直接表现就是在土拍市场下半年以来民营房企的快速、规模化的退出和国央企、地方平台的进击。而后者与政府本身两位一体的性质,意味着财力资源在政府体系内部的存量转移而非市场化的增量收入,也就意味着土地财政式微的必然到来。

卖地收入与涉房收入的滞后性,意味着目前民营房企在土拍市场入市的减少和销售收入的下降低对土地财政所带来的负面影响将会在未来逐步显现,而目前土地财政依赖过高的城市所出现的财政收支困难,并未体现出土地财政下降和减收的严重性。

目前宏观经济处于下行期,疫情反复所带来的不确定性又加剧了增支减收因素,逆周期调节的财政货币双松已引发较为明显的滞涨迹象,而税收增长乏力且增税空间极为有限,再加上缩减公共开支的压力较大,必然会导致财政转移支付能力下降之下的地方财政的恶化与平台公司债务风险的快速提升。而同时具备建设财政与公共财政双属性的地方财政是建立在预期收入不断上升的前提之下的,土地财政收入的下降对于土地财政依赖度较高的地方而言,未来的财政压力是不言而喻的,而目前因为卖地收入下降而遭受的财政困难才仅仅是个开始。

目前房地产百强企业中的不少民营房企出现了排队暴雷等流动性枯竭问题,这虽然与这些企业之前运用了较高的财务杠杆和极高的真实负债率有关,也与企业自身的战略判断与运营能力有关,但是以民营房企为代表的行业流动性的迅速下降带来的是行业悲观情绪的蔓延以及从土拍市场集体撤出。从目前第三批土地集中出让的入市企业构成来看,除了国央企和地方平台公司之外,一些之前很少入市的互联网企业和制造业企业以及少量外资开始入市,但这些机会型的新势力实际上很难在土拍市场形成可持续性。因此,如果房地产行业的流动性和市场化力量不能尽快恢复,土地财政实际上将面临着硬着陆的风险。

从目前监管层和宏观面试图微调和恢复房地产行业流动性的努力来看,新注入的流动因为风险偏好的原因而很难流入民营房企,反而可能会助力国央企房企借势做大做强。在房地产税远水不解近渴和较高的滞涨风险之下,这会进一步加剧土地财政硬着陆的风险,甚至可能引发土地财政的脆断。因此,挽救房地产行业的市场化力量,应是当前挽救行业流动性的真正着力点,这也是在挽救土地财政本身。

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兰香

兰香

长期跟踪研究金融和财富管理领域

房地产市场急剧降温,地主家也没余粮了,城投公司的“刚兑”金身也更难保住了。

“国有土地使用权出让收入”是一个较宽泛的概念,不仅包括狭义的“国有土地使用权出让金”,还包括“国有土地收益基金收入”“农业土地开发资金收入”和“新增建设用地土地有偿使用费”(2017年起转列一般公共预算)等其他三项,其中“国有土地使用权出让金”是政府性基金收入的主要构成来源。长远来看,如果“国有土地使用权出让金”持续走弱,一方面会影响地方的新增建设支出,另一方面也会增加城投公司还本付息的压力,特别是一些债务水平较高且债务期限结构较差区域的城投公司,如果短期偿债规模较大而土地出让收入大幅下滑,面临较大风险。

与此同时,值得注意的是,伴随着2021年下半年土地市场走弱与民营地产信用风险发酵,近期地方国企与城投拿地开始显著增多,市场对“城投拿地”的讨论也开始升温。虽说城投拿地也可以在一定程度上增加土地出让收入,但有点“羊毛出在羊身上”的意味,左口袋进右口袋出,又能解决多少实际问题?况且城投拿地的前提是其本身资金能平衡,而对于那些弱区域的城投来说,这一前提也很难达到。

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money-game

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近期,除了恒大、佳兆业等多个地产巨头频频出现债务问题外,在土地市场,多宗土地流拍的消息也让市场感受到了寒冷的气息。地方政府如果不能摆脱对土地出让金的依赖,未来可能会越来越难过。

从本质上,卖地的收入最终还是由普通的购房者来承担的,而如果房价过高,对消费的抑制作用很大,这也导致消费对中国经济的拉动作用一直很难有很大的提高。而且,购房者背负了大量的债务,也造成了金融系统风险的聚集。

地方发展经济的核心在于营造良好的营商环境,培育优质的企业进而为地方政府贡献税收。但这对于很多禀赋差的地区而言并非易事,因此需要中央不断的转移支付,以及在政策上给予更大的优惠,才能带动投资者的积极性。

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花卜南

花卜南

对于买房,要是能全款,何必要分期,有钱的不会成为银行的韭菜,恰恰是那些刚需钱紧的只能被动选择房贷。面对当下居高不下的房贷利率,不管选等额本金,还是等额本息,综合算下来,几十年来还的贷款与本金几乎一样多,没有人不会觉得不肉疼。但现实情况是,即便如此高的房贷利率,还得排队贷款,我认识的一个朋友,在北京买房,光贷款排队就是2个月,这还算好的,有的据说3个月都还在等。这就会出现一个问题,有时候虽然买方可以等,但卖方有可能不愿意等也急着用钱。这对于刚需买房者无疑又增加了巨大压力。

现在信贷环境呈现出了些许宽松的迹象,在我看是为了保护刚需,并不会对房价和抑制炒房有所影响。就像文中所说,这种放松是一种“精准调侃”,不过,这对刚需购房者来说是一大利好消息。

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Leonidas

Leonidas

在中国只要五星红旗还在,无论何时无论何地,有钱就买房。你看到的房价低是政策压制而已,稍微一松口立马翻倍。

什么时候政策完全打开,鼓励所有人随便买房,没有任何限购,都无人问津,那时候才是需要考虑买不买,不过这是下一代的事了,一百年内不可能。

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