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多城楼市“限跌令”落地,划定跌停线防治乱象

多城楼市“限跌令”落地,划定跌停线防治乱象

2021-09-07 15:30
近日,长三角首张“限跌令”落地,江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此前,昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台“限跌令”,保障市场平稳运行。 | 相关阅读(时代周报)
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柏文喜

柏文喜

时刻保持行业新鲜感的地产老兵

限跌令”表明楼市调控已经露出了行政之手的獠牙。

楼市调控的政策目标在于“三稳”:稳楼市、稳地价、稳预期。近期多个城市的“限跌令“更进一步揭示了楼市调控的这一政策诉求,坊间将之理解为打压楼市和解决房价过高的问题显然是一种误解。这业进一步彰显了楼市调控的核心,仍然是旨在维护以土地财政为中心的经济运行和金融体系的安全与平稳,而居住困难等民怨问题可能需要通过共有产权、租赁住房等方式与渠道来解决了。

中国内地楼市长期以来所呈现的单边上涨状态,表面上是不道德的开发商和唯利是图的市场炒作行为所致,实际上背后是紧握银根和地根的土地财政所推动的产物,退一步说,也是土地财政这只有形之手和市场力量共谋的结果。随着中国房地产市场供需总量矛盾的解决和转为结构性供需不平衡状态,土地财政迎来如何稳定预期,进而稳定房价以稳定地价的新挑战。因为只有稳定地价和保证足够的土地出让流量,才能维持对土地财政过度依赖之下的公共财政收支的脆弱平衡以及避免以土地和房产作为抵押品的金融体系系统性风险的爆发。如此一来,楼市调控的政策目标也自然就由以前的防止楼市过快上涨演变为不能涨,也不能跌的“双不“目标。

就常识而言,所谓的价格调控,无非就是供需失衡状态下的重新平衡问题。水多了加面、面多了加水,是持家过日子的小媳妇儿也懂得的道理。但是回顾过往之楼市调控政策逻辑,在条分缕析之后中总呈现出与经济学常识相悖的底色,往往在楼市飞涨之时不是通过增加供给来平衡市场而总是施之以反向的限制需求、限制信贷等措施来压制需求,其实质就是为了维护土地财政的可持续。以至于至今的楼市调控思维,依然习惯于从控制需求端而不是从增加供给端来进行。这才是土地财政之下,楼市反向调控思维逻辑的根基所在。

目前,在土地财政的长期推动之下,房价、地价高企,社会经济运行成本的不断推引发了经济结构和产业结构的快速重构,中国内地的世界第一大制造业面临着来自自身内部高企的成本与西方快速恢复的产能的双重挤压,双循环模式之下被土地财政不断推高的成本效应和涉房风险可能引发的“黑天鹅“、”灰犀牛“效应更加显现,各方面的综合诉求与压力导致楼市这只”夜壶“成为牵一发而动全身的政策汇集的焦点和支点,楼市既不能涨、更不能跌就成为维护经济社会平稳运行的集中矛盾点。

从过往楼市调控总是习惯于从需求端着手的套路而言,目前在总量平衡有余的情况下,基础性需求已不再是刚需,而是对抗通胀预期的避险性、投资性需求和少量的更新换代的改善性需求,这部分更具投机性的需求对行业周期推波助澜的特征更加明显,对于宏观政策面的反应更为敏感而缺乏韧性,自然也就成为稳楼市、稳地价的新挑战。习惯了名为利空、实在利多的政策面,在遭遇投资性需求的强大博弈而很难奏效且面临失效的压力之下,只好直接祭之以行政性的“限跌令“,这实际上已是市场规制技穷之下的”恼羞成怒“了。

因此,就多个城市“限跌令“的出台而言,可以说目前楼市调控和保卫土地财政、防范金融风险的博弈与斗争已经进入了新阶段,楼市调控的性质已经发生了本质性的反转,土地财政之下行政之手的獠牙已经显露无疑。所以,原本就带着唯利是图原罪的开发商们和投资性需求要当心了,而那些至今没有”上车“的无房户们也就死了等待房价下降之后再置业那条心吧,要么就刚需而言刚需,要么就干脆寄希望于”住有所居“的住房保障那条道儿吧。

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辩证批判家

辩证批判家

三观不同皆如夏虫语冰

限跌令的出台和上半年多城拿地遇冷的情况都在表明,存量时代已经到来,楼市去库存面临的压力很大。而上一个去库存周期,才过去了不到4年。中泰证券宏观分析师陈兴3月份曾发布过一个报告:截止2020年底,全国商品房广义库存已超过70亿平方米。报告得出,如今房地产的库存增速,已高于2016年-2018年的增速水平。
 
复盘一下,当时股灾刚过,很多城市的房价都经历了一波涨幅,处在稳定期,而当时正处棚改拆迁热潮,很多拆迁户拿着拆迁房变现“扫房”,去了一波库存。然而后来,随着房企下沉至三四线城市,各地政府又尝到了卖地的甜头,走起了“货币化”的老路,疫情后期开始的需求热过去之后,留下了一地鸡毛。
 
“跌”似乎已经成为三四线城市的常态,房企也正在经受去库存的收入承压。总的来说,“人、地、钱”挂钩的长效机制没有建成,各地政府也仍然靠卖地求生,这样的模式之下,糟糕的楼市周期只会不断重复。

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Lane

Lane

满纸荒唐言一把辛酸泪

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多米诺

多米诺

房地产也属于政府管控范围吧。之前房地产利润一直这么高,现在到了可以降价惠民的时候了,不说赔本,房地产商人们少赚点不行吗?现在到好,不让降价,估计有哪家降了,其他家就不好卖了,这样就说扰乱市场秩序了,怎么涨价的时候不见政府出个“限涨令”维护正常市场秩序呢?看看现在的房价几年翻一倍,政府就是政府

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ZERO

ZERO

请政府解释下,为啥药品集采降价90%,是利好老百姓。那又为啥限制房价打折呢?难道房价便宜不是利好老百姓,不是实现共同富裕吗?

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