订阅

多平台阅读

微信订阅

杂志

申请纸刊赠阅

订阅每日电邮

移动应用

投资理财

买股票就像买农场

沃伦·巴菲特 2014年06月11日

回顾我的两次不动产投资以及它们带给股权投资者的教训。

本文作者(第二次)视察他在1986年以28万美元收购的
内布拉斯加州特凯马(Tekamah)附近的400亩农场。

《财富》(中文版)-- 本文适合以本·格雷厄姆的话做开场白,因为我有太多的投资知识来自于他。我稍后还要多聊一聊本杰明,还会很快说到普通股。但让我先和你们说说,我在很久以前做的两笔非股票小投资。这两笔投资并没有让我的资产净值增加太多,但它们具有教育意义。

    故事开始于内布拉斯加州。在1973年至1981年间,中西部的农场经历了一轮价格暴涨,因为这里的很多人以为通货膨胀即将失控,小型农村银行的放贷政策也起到了推波助澜的作用。紧接着泡沫破裂,导致价格下跌了50%甚至更多,重创了举债经营的农民和放贷机构。内布拉斯加州和艾奥瓦州因这次泡沫而破产的银行数量是近些年来的大衰退时期的5倍。

    1986年,我从美国联邦存款保险公司(FDIC)手中买下了位于奥马哈(Omaha)以北50 英里(约80.47千米)的一块400英亩(约1.62平方千米)的农场。它花了我28万美元,远低于早些年一家破产银行给农场提供的借款。我对经营农场一无所知,但我的一个儿子热爱农事。我从他那里了解到,这块农场能生产多少玉米和大豆以及经营成本是多少。根据这些估计,我算出了这块农场的常规收益,当时大约在10%。我还认为,今后它的劳动生产率会逐渐提高,作物的价格也将有所上涨。这两种预期后来都成为了现实。

    我无需特别的知识或智慧就能得出结论,这笔投资不会亏损,还很可能大幅增值。当然,收成偶尔会不好,价格有时也许会让人失望。但那又怎么样?总有几个特别好的年份,而且我永远可以毫无压力地卖掉这块土地。如今28年过去了,农场的收益增加了两倍,价值至少是我当时出价的5倍。而我仍然对农事一无所知,不久前才第二次参观了那块农场。

    1993年,我又做了另外一小笔投资。当我担任所罗门公司(Salomon)首席执行官时,公司的房东拉里·西尔弗斯坦(Larry Silverstein)跟我说,清债信托公司(Resolution Trust Corp.,RTC)正在出售纽约大学(New York University)附近的一块零售地产。又是因为泡沫破灭,只不过这一次是商业地产。RTC的成立,就是为了处理破产的储蓄机构的资产。这些机构宽松的放贷政策助长了愚蠢的泡沫。

    相关的分析同样简单。和农场的情况一样,这块地产的无杠杆现金收益大致是10%。但RTC对它的管理不佳。如果把好几家空置的店面租出去,它的收入就会增加。更重要的是,最大的租户——占据该地块面积的20%——所付的租金仅为每平方英尺5美元,其他租户平均在70美元。随着这一廉租合同在9年内到期,利润肯定会有大幅的增长。该地块的位置也是绝佳:纽约大学就在那里。

    为了收购这座大楼,我加入了一个小团体,其中包括拉里和我的朋友弗雷德·罗斯(Fred Rose)。弗雷德是老练的高段位地产投资商,他和家人想管理这块地产,于是就由他们来管理了。随着旧租约到期,盈利上涨了两倍。如今每年的销售超过我们初始股权投资的35%。此外,我们的初始按揭在1996年和1999年进行了再融资,由此带来的几项特别租金收入总计超过了我们最初投资的150%。而我现在还没有看过那座大楼。

    未来10年,来自于农场和纽约大学地产的收入还会增长。尽管利得不会太大,但无论是我这辈子,还是我的儿子和孙子们,都将稳定和满意地持有这两笔投资。

    我讲这两个故事,是演示某些投资的基本原则:

    要实现令人满意的投资收益,你无需成为专家。但如果你不是专家,就必须认识到你的局限,遵循合理有效的方针。保持简单的思路,别想着一口吃个胖子。当听到快速获利的承诺时,你就要快速否决。

    关注你正在考虑的资产的未来生产力。如果你对评估资产的未来盈利感到棘手,那就放在一边。没人具有能评估每一种投资可能性的能力,但你并不需要做到全知全能,只需要理解自己所采取的行动。

    如果你选择关注意图购买资产的未来价格变动,那么你就是在投机。投机本身并没有什么错,但我所知道的是,我不具备成功投机的能力;而且,对于那些宣称自己总是能投机成功的人,我也抱有怀疑态度。靠抛硬币来投机的人中,有一半人会在第一次这样做时成为赢家;但如果那些赢家继续玩这种游戏,那么没人能指望自己总是能够盈利。事实是,一项资产最近一直在升值从来都不是买入这项资产的良好理由。

    就我的那两笔小投资来说,我考虑的仅仅是这两项不动产会产出什么东西,而毫不关心它们每天的价值变动。比赛的赢家是那些会把注意力集中在竞技场上的人,而不是只会紧盯着记分板不放的人。如果你能在周末不去看股价,那么就该试试在工作日也这样做。

    形成宏观看法或是听其他人大谈宏观或市场预期,都是纯属浪费时间。事实上,这样做是危险的,因为你可能因此被模糊了视线,看不到那些真正重要的事实。[当我听到电视评论员畅谈市场下一步会怎么走时,我就想起了棒球明星米奇·曼托(Mickey Mantle)的犀利观点:“到了转播间你才知道,比赛原来这么轻松。”]

    我的两笔收购分别是在1986年和1993年做的。在确定这两笔投资是否成功时,接下来的一年——1987年和1994年——的经济、利率或股票市场可能会怎么样,对我来说无关紧要。我不记得当时的头条新闻或是专业人士都说了些什么。不管别人唠叨些什么,玉米还会在内布拉斯加州生长,学生们还得涌向纽约大学。

    我的这两笔小投资与股票投资有一个重要区别:你每分钟都可以看到所持股票的价值,而我还没有看到对我的农场和纽约不动产的报价。

    对于投资者来说,股票价值剧烈波动本该是一个巨大的优势——对部分投资者确实如此。毕竟,假如有个急脾气的人在我的农场旁边也有一块农场,他天天向我大声报告,他想以什么样的价格收购我的农场或是卖掉他的农场——而且这些价格还因为他的心理状态在短时间内发生大幅的变化——我怎能不趁机从他的乖张行为中获利呢?假如他今日报价低的离谱,我又有点余钱,我会买下他的农场。假如他的报价高得荒唐,我可以把我的卖给他,也可以继续干农活。

    可是,一些股票持有者总是因为其他投资者的反复无常和非理性行为而产生同样的不理智行为。由于对市场、经济、利率、股票的价格行为等议论太多,一些投资者以为,听专家的意见很重要。更糟糕的是,他们以为根据专家的评论采取行动很重要。

    那些拥有农场或房子的人,本可以默默持有资产几十年,但当他们面对大量的股票报价,再加上评论员不断暗示“别一直坐着,做点什么吧!”时,他们往往就会头脑发热。对于这些投资者来说,流动性本该是绝对优势,现在却变成了一种诅咒。

    一次“闪电崩盘”或是其他极端的市场波动对投资者所造成的伤害,并不会比一个古怪且多嘴的邻居对我农场投资的伤害更大。事实上,市场暴跌对真正的投资者有益,只要他在价格远远偏离价值时手头上有现金。在投资的时候,恐惧的氛围是你的朋友;一个欢乐的世界却是你的敌人。

1 2 下一页

我来点评

  最新文章

最新文章:

500强情报中心

财富专栏