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5万亿美元的残局

Katie Benner 2008年07月15日

混杂的血统诱使房利美和房地美承担更大风险、不断扩张自身势力和影响力。

    美国国会设立房利美和房地美,是为了帮助更多的美国人实现“居者有其屋”。但现在,这两家机构现状堪忧,威胁着整个房地产市场。

    作者:Katie Benner

    它们拥有或担保着总价达5万亿美元的按揭贷款——几乎占美国所有未清偿房贷的一半——然而它们却面临崩溃。但并非人人都认为它们活该如此。

    房利美(Fannie Mae,联邦国民抵押贷款协会) 和房地美(Freddie Mac,联邦住房贷款抵押公司) 正面临大规模的投资者信心丧失,可以想见,这两家机构的功能将大受影响。而这必将给本已惨淡的房产市场雪上加霜——获得按揭贷款将更是难上加难,美国纳税人可能不得不承担上千亿美元的成本。

    房利美和房地美面临的麻烦到底有多大,人们尚未达成共识。几名分析师和一位美联储前董事均表示:这两家公司都急切需要筹集资金,以继续购买和担保住房抵押贷款。

    但有些人对此持不同意见,其中包括房利美和房地美、其主管部门、一些华尔街分析师以及参议院银行委员会(Senate Banking Committee)主席、康涅狄格州参议员克里斯多佛•多德(Christopher Dodd)。他们称这两家公司目前运转良好。

    多德在CNN上周日的“最新版本”(Late Edition)节目中表示:“事实胜于雄辩——而事实就是房利美和房地美现状良好。正如美联储主席所说;正如财政部部长所言:它们资金十分充足,它们一切运转正常。” 

    正是在周日,财政部和美联储提出计划:假如房利美和房地美需要,他们将向其提供资金。

    顽疾仍在

    这两家公司为何会沦落到这般田地?然而,考虑到其设立和运作的方式,可能我们应该反问:它们何以不至此? 

    这两家公司都是所谓的政府支持企业,由国会分别于1938年(房利美)和1970年(房地美)设立,以帮助更多的美国人实现“居者有其屋”。

    它们的使命就是维持按揭市场——从银行购买房贷、将其重新包装成债券、再将这些有价证券出售给投资者,并向投资者保证其将得到偿付。

    这使得银行更愿意发放贷款,因为房利美和房地美代替它们承担了很多风险,例如:错过付款、拖欠债务以及利率波动。

    然而,房利美和房地美也是上市公司,和其他所有上市公司一样,它们也肩负着帮助股东实现利润最大化的使命。 

    这一使命的实现,当然伴随着风险。但房利美和房地美作为准政府项目,有一点不言自明,那就是:联邦政府不会坐视它们垮台。

    这种混杂的血统,诱使房利美和房地美承担更大风险、不断扩张自身势力和影响力,以期在按揭市场上攫取更多利润,而它们也有机会这样做。

    特殊待遇

    事实上房利美和房地美所处理的都是利率敏感性贷款,风险极大,但市场和评级机构一直把这两家机构看成是刀枪不入。究其原因,多半是因为仅有这两家按揭巨头能享受的特殊待遇。

    它们每家都能直接从美国财政部借贷高达22.5亿美元。它们免交州和地方所得税、无需满足美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)注册要求、也不用交纳相关费用。此外,还有美联储充当它们的银行。

    这些特殊待遇导致的结果之一就是AAA信用等级。而这意味着房利美和房地美能以极低的利率进行借贷,它们一直利用这一优势,购买并持有高回报率的按揭贷款。这两个比率之间的差额形成极为诱人的收益来源,使得这两家公司不断发展壮大。

    调研及咨询公司Apex Venture Advisors的执行负责人迈克•斯达赫斯(Mike Stathis)表示,这两家公司仅帐面上所持按揭贷款的总额就已高达1.4万亿美元。

    同时,这两家公司被允许以这样的方式运作:在几乎没有任何缓冲资本(即华尔街对于金融公司为应对某项投资失败而建立的应急小金库的称呼)的情况下不断冒险。随着这两家公司的贷款资产组合不断贬值,以及抵押信贷市场的持续走低,显然这种运作方式是个致命性的错误。

    有人早就预见到了这场灾难。其中最有名的要数艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)于2004年发出的警告:需要遏制房利美和房地美的迅速扩张,因为其扩张威胁着整个金融市场。

    然而,这两家公司拥有的过多特权——高信用等级、在按揭证券市场的统治地位以及政府给予的优惠待遇,还是导致了往往与特权如影随形的欺骗。

    自1998年到2004年,房利美多报收益高达106亿美元,其首席执行官富兰克林•雷恩斯(Franklin Raines)离职。房地美则于2000至2002年间少报利润近50亿美元。两家公司都因彻查账目,错过了收益归档。

    调研公司Institutional Risk Analytics主管克里斯托弗•维伦(Christopher Whalen)表示:“假如房利美和房地美是在私营部门设立,它们的面貌就会大不相同。现在,它们肩负着公营部门的使命——扩大住房市场并经营一家实质上是保险公司的企业。但同时它们还有渠道将资产证券化并出售债券,就像雷曼兄弟(Lehman Brothers)等证券经纪公司一样;而且他们还从事套利(通过利率之间的差额获利)业务,就像对冲基金一样。”

    First Pacific Advisors公司的创始人罗伯特•罗德里格斯(Robert Rodriguez)已经两年多没有购买房利美或房地美的债券了。他表示:“看过其近来发布的财务报告,我们仍然对其资产负债率感到不安。我们认为,这两家公司都存在着很高的资产负债表内风险。”

    现在,随着按揭贷款总额降低、丧失抵押房产赎回权风险加大,以及利率环境不稳定,房利美和房地美朝不保夕;而投资者已经开始对它们丧失信心。

    这两家公司都对《财富》表示:他们有足够的资金度过此次难关,继续支持美国的房产市场。

    然而,房利美的股价上周已下跌32%,跟年初相比,更是下降了65%。而房地美上周已暴跌47%,自今年一月起更是已下跌75%。

    投资者已经不相信这两家公司能安然无恙的度过此次难关。 

    假如投资者抛弃这两家公司,我们能从这种古怪的弗兰肯斯坦式(Frankenstein,是英国诗人雪莱的妻子玛丽•雪莱于1818年创作的科幻小说《科学怪人》(又译作《弗兰肯斯坦》)中那个疯狂科学家的名字。他试图取代造物者的角色,以自己的双手创造生命。后来,Frankenstein在英语中被用来指违反自然规律的产物。——译注)的商业模式中吸取什么教训呢?

    维伦表示:“从来没有人认为房利美和房地美真正属于私营部门,他们也确实不应该私营。现在我们所有人都要为一家误入歧途的公司买单。”

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