2008年房产投资：不宜激进 --- Fortune China

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2008年房产投资：不宜激进

www.fortunechina.com 2008年04月29日

作者：黎明楷也许政府并不是太喜欢人们拿房产Q2wtK2vR7mSmvoDS2GJA作为投资工具。老百姓，乃至舆论，也可能把房产投资看作房价上扬的罪魁祸首。可事实上2jWub9c-ibX，自从房产在 1998 年开始全面商品化后，房产的投资性质就越来越明显。如果房产aYpn$o也像一般消费品一样，越用越不值钱，那么大sroEEIn38yCCBddXlk Zf^fGcHtye Y #&dCW(部分市民就会宁可选择租房；相反，如果购房RJ%oWr2flCZFQUPMAw2-0#NUa+0NLR-RLtVs&或者盖房的就都成了收租的投资者，虽然资产bth(W在贬值，但租金收益相当可观。纯粹为了解决qyLNkm住房需要，不考虑房屋的再售价值，购房者是Ce^A44%IT不会压抑眼前的种种欲望而节衣缩食去买房的u。所以，淡化房产作为投资工具的措施，只是 #mqdjbhYot)fprmpBu0WYERAHPWkb掩耳盗铃。适当的态度是：正视房产的这种特性，调控供求关系来影响价格，并公开资讯来引导市民理性投资。 2008年是变数特别多的一个年头。站在N%投资者的立场，应该怎样看待房产呢？我想从LE2YSfp几个角度与读者分享一些看法。第一点是时机。20fGhbOK)E7U07 年中国房地产市场经历了一场大波动，上半年市场兴旺，几乎所有城市的房价都记录了惊人的升幅，少的有 20%，多的翻倍都COO6R有。（我这里说的价格，是按项目或者是按房子算的，而不是官方用的平均算法。）不过，随宏观调控政策的深化，下半年从深圳开始，@MAv市场交易量开始收缩，然后一直北延，到第四季度全国的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春节因素，不适宜用来比IQtiqvIBo0$k6E&22E较），三级市场交易量普遍比高峰期下跌 5Z!teh9s)8Hu!wFYOMAkki5aqSO0% 以上。广东一带的房价跌势明显，相比R4I%+S0mZv高峰期，深圳房价下跌 35% 以上，广州u 7%1xKXFKw&c8Y9&YUu8E)9^房价也下跌了 20% 以上。虽然上海、北5Ha3+caw+v4lQ3M9aUX$A-K$7)京两地的优质地段的优质物业价格仍然坚挺，T)mZx5!NB N^l6kF1P+$ipGP2Vqj但随个别开发商推出的价格优惠手段，一些郊区普通住宅的价格也回软，呈现轻微跌幅。踏U^gVx#ceeol(fpupfY)5q5入 3 月份，市场有回暖的迹象，市场交易b9!lLn70)8rW zDI(^QjCKh3OE量开始回升，反映出价格回调到这个水平已经ECEEj-RE$T1ldKiD)I初步找到支持点，再继续往下的机会不大，除FSiRQ5%D4sKb!XXz8LibJLSGH (E@yTzLyG3s非中国经济情况恶化。 JI4c 对于这几年的中国经济表现，有人提过两Cd)ZV个变数：远虑是美国经济可能步入衰退，近忧5rakgaBc UgoCc6Fu%AB&vut3CSboBCGZ1Jr^x是奥运会后的热情冷却。先说奥运会，尽管历hhQRoo)3sT39CSFhIR0 f38kfDLL史上有不少城市在奥运会的亢奋后都会有一段经济低潮期，但我认为这个现象应该不会在中kIsnbCIOk6khKb3ITMvE$XD!jNH6xIz34mPED国重现。与希腊、澳大利亚不同，中国这几年y8KYA的经济高速发展与举办奥运会没有什么直接关联，中国依靠的是强劲的出口而不是因为奥运TksK5db7-pWmVVCs^XlbA(xR%会而吸引过来的热钱，而且中国政府这几年在努力的是压抑经济过热，而并非为了奥运的形00ou0-hJ2a!m+qd^&u)te1BCwe))X!uG象工程去助长经济。因此，奥运会的落幕除了P#kbvv$VptwVH(o^可能会对北京奥运村附近的房产带来一些可预见的冲击外，不见得会对中国的整体经济带来PxZjzDX75m)mP@%Vfxa什么坏影响。至于j美国因为次贷危机而可能引发的经济衰退，对Gc!UmKS6Bi4skxU5Lxgd)!w71kpSNRQW中国倒是有比较大的影响。到目前为止，美国仍然是世界上的经济龙头，一旦发生经济衰退OAy8#sXRAf7sr2y#GGGEx7xs++YQ(eET@，不仅当地的需求会减少，连带其他地区的需求也会受到影响。尽管中国货不是只销往美国$Zbs@+yW&@4TIif1O)l nRj-，但当全球消费意欲都因为美国经济问题而减ZxN1j&G弱，作为出口大国的中国肯定受损，首当其冲的是制造业。幸好，中国有一个偏好储蓄的好Yr2Y+ip#8HVj-FwuoqHO8R$J7KopJYKa传统，改革开放以来，企业以及民间累积的财hBWAr4kTDdVaHHcT7jZ富不少。因此，万一中国的经济受到出口放缓7Hc812$ KwVI9Ax)A #X^E%cVFznk@A4-zlj的冲击，中国政府还有变招的余地，那就是刺gL1Zu14da-S+HNTOcC4P!B2q激内需，这样可保中国的整体经济在一段时间内维持稳步增长。总的来说，中国经济在这几年不大可能变差，5LrkQep82V-pJKfVknuL UsYvX0no+Y6R这是房产市场最有力的支持，因此整体房价还66@@VW$%x^F&SUi是会持续往上。但在信贷收紧的 2008 RPzM2 YPau$LwppZEqs( -$5iAzM(rdh7年，大涨的机会很低，反而在个别地区与个别#v(SKQYnr7ZO-o&Ga8DO0qb(Wm产品还有可能延续去年的调整。从投资时机而IP8O-p0p%EMjuy)0RBSJKQ(c4Q1x^Hk言，今年并非鸡犬升天的好年头，但考虑到社DQCespj+Z5+k4kYceLk会上能供长线持有保值的投资工具不多，房产p!kZMFpPd9hzHnf!还是一个不错的选择。可是，今年没有去年那(k%16么容易获利，不能盲目乱扔飞镖。投资战略是GLuY9)34Q&MD4w^$t4njDz9skztutbxl8ma3c精心挑选精品，不宜急切。第二个想探讨的因素是地sn&Y0-Pc bP-j+no xxol!Ax点。地产投资里有一个传统准则，就是“地点EVOp(J4Pi、地点、地点”，这说明了地点对房产价值的R52Fjo!+w+M54xINw重要性。跟大部分商品不同，房产是只能模仿，但没法复制，原因是每个房产所处的空间是独一无二的，而且周边的环境是长时间演变出来的，就算政府有能力把整个城市一模一样再-tT6WlJ@% %k2建一个，但生活在里头的人不同了，形成的社Of)aoDmlbdsglTP(c(t4RNL9dQp区也都已经两样。 CmdH6wXXX9zX)NhPwgeMGkR4Oc)cugRAiU%Y6选地点得先选城市。在大旺市期间，一般都是选择经济增长幅度比较大的，而且往往是基数7-foiN$+C7OFv4teg9#33&p@mRQxHKrs&J2Pou比较低的。早先，二、三线城市比较吃香，就U^-QQG&^yAcz(QTTSM^Hxtl是因为投资者都有追落后的心态，哪个城市房CDmGGswlJMjGsYvk)Jq1TndF)Z OOU5U4KO)pZ价比同级别的城市低，资金就涌过去。升值潜Nn力高，通常都隐含风险高的因素。2008 dA&b年，房地产市场面临的变数比往常多，适宜采61(fPbTvvW1bNibh8&Md%$wbIs1@6THHqrXR取稳健一些的投资作风，可以瞄准大型城市，hQz0wWDH%ewLUB$但当然也得考虑资金实力。北京、上海、广州g6!vCbl g!Wp!3m YH-3ms%-nToVFSEM、深圳这些城市平均价格都很可观，如果资金不足，就要考虑其他省会之类的大城市了。至4于一些三线城市，虽然价格便宜，但三级市场(不成熟，收租以及转售都不容易。除非在当地有熟人朋友代为处理，否则异地投资者还是不(IzbzaS&q宜沾手。至于具体Y地点的选择，一般挑市中心应该不会错到哪里(uugocAH#M5&XvKSmHc)ovNgQH9DD IfWHC2去，但有时也不一定市中心就一定最值钱。我们首先要尊重历史，也要相信规划，另外还要考虑天然环境资源。城市在发展中总会在市民的脑海里留下痕迹。某些商业集中地，或者一些公认的高档社区，或是传统的贫民区，这些+r70O8G!12p2iO+PEPC!a&Dy7HG !yQul)oSJvx历史足印会在颇长的一段时间里影响物业的投gw(dEVdILu%OT资价值，投资者应该顺应民情下注，投资决定rrM ouq3H))$$UYHY@+uuTHFZLq4&-uG@NUAA6不宜过于超前。政府规划不容易改变市中心的NI2H-(e@H(!C 91+o&x-bj(!u-L旧貌，但却可以将一些偏远落后的地区化腐朽为神奇。当前政府财政条件普遍不错，政府领6qGZQs导也乐于投入基建，规划被拖延的情况较少， UTES^T&&gr所以跟规划投资，算是一种简单容易的战略。中国地少人多，能在市区内或者是市区周边拥T5NpXuTHtSGTAuVfsz!Kcrc)MVV-TWld有一些天然环境资源并不容易，所以一些海景、江景、湖景、山景物业就特别保值。平常日sYhpx-Hsf6)4h3wHW3p!RL7子这些物业是不易放盘的，售价也会很高，在RSSZFTLkNn4pN9iA调整期里偶尔会有这些物业在市场出现，这时候投资者就要密切留意了。最后一个投资者需要考虑UB69%$wMW4&的因素是产品本身。同样地段的两个项目，由H%9b)ZUP49Eh@MAG h S0f0%Bp(2+2于产品设计不同，价值可能相差很远，甚至往往出现一些原本位置较差的项目卖得比一些好IEDXOCCYY@gHAg9gwQYgb6vq1&)N Lx地段的项目还要贵。这种由产品质量影响到地Qh78a#@2-MO)3N92UVyrZBsYI)6^T 点因素的情况，随不同房产种类而不同，一般lDDY9ghEoi@t03(FtFHymxHu#!fUSb&Q是街铺受影响最小，之后是住宅，然后是写字楼，最严重的是商场。街铺价值主要受周边商+OMG#UI2q0Ii(VS@业气氛的影响，除了一些缺陷性的因素，如电力不足、门面过窄等问题之外，对产品设计要Xu8c8n7k9p#tAMz3求不高，因此投资者会研究商铺所处的地点，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了，优美Zew的小区环境、完善的配套、合理的房型布局，m5R都可以提升物业的价值。写字楼以至于商场则UP)Sbv6)fVmRPekm1t!0ZXq2whB%R最考验产品设计，较好的地段往往也可以发现U!Pup7&WwO0+9RoWWIyC+^)Vd@hT^9@一些影响市容的烂场。所以，也有一些专业投资机构专门收购一些地段优越但设计落后的商业物业，重新设计、包装后再推向市场。20b)XKuzgE--#08 年，住宅类别是政府重点调控的目标，普通住宅投资前景较为暗淡，投资者不宜入市。一些适合长期持有的优质地段的高档公寓或rsY4mq%B4j%-t&)w别墅倒是可以考虑。商业类别物业将会随经济pXmWYJ(Sc8vOkCgZ增长而更值钱，但投资者除了考虑地点外，当然也要慎选产品。 wE&cxBa!对房产投资者来说，2008 年不是一个适2GYzxcRB$#SXc-0Zwd@^Or2SoU0bm(R04+vKp宜全面进攻的一年，但由于市场上缺乏更适合@N的储藏财富工具，而房产价值将受惠于中国经j5E1l0济的持续增长，所以投资者可以利用这段市场冷清的时间细心挑选优质的物业长线持有。物业是否优质，首先要考虑地点，然后才考虑产品本身。总之，2008 年投资战略不宜过于进取，选择大城市风险较低。至于产品类别)J8O6C+M-BhFa&h4unVs，商业类物业可以看高一线。

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