让中国的开发商和西方运营商乐于看到的是，魅力花园的市场调查还表明，中国老人和他们的家庭并不像一些人担心的那样，抵制在家庭以外的地方养老的想法。高瑞透露，虽说中国人对多代同堂的传统的偏好依然存在， 但“文化上对于这一想法的抵制没有我们预期得那么强烈，尤其是在成年子女中间。我们原以为，这样做会让中国人产生歉疚感和抵制心理，确实有这样的情况，但大多数人对这个想法感到兴奋。”

    抵制心理不强可能是缘于人口统计学家所说的中国的“四二一问题”，即一个小孩有两位父母和四位祖父母需要照料，为了最好地照顾年迈的长辈，中国的家庭需要新的解决办法，只能做出妥协。对于没有“四二一问题”的人来说，他们的工作需要可能使其远离生长的地方，而他们的父母依然生活在那里，这就使得传统的照料双亲的方式变得不可行。由于中国养老产业仍处于初级阶段，开发商和运营商的挑战是，避免揣测处于这类情况的家庭的想法和他们的付费意愿。

    中国开发商必须避免的第二个错误是低估老年住房产业的复杂性。相比于传统的商用和民用房地产，开发养老设施——包括老年住宅——更为棘手。开发商如果以为老年人买入老年住房，只是将已有房产套现的另一种方式，那他们可要失望了。失望过后还能坚守这一行业的开发商会吸取这个教训，继续建设成功的养老住宅小区。但是，就像在20世纪80年代初美国遇到的情况一样，部分中国老人可能在搬进新建的养老住所之时，却发现经营养老产业的公司没钱了，因为开发商并不了解经营一座养老设施所需要的周期成本。

    乔·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球关于中国老年住房业的思想领袖之一，目前在哈佛大学任教，他在那里研究中国的养老业。克里斯蒂安认为，中国开发商今天的经历与20世纪八九十年代美国开发商的经历有很多类似之处。他指出：“那时的开发商和投资商受到美国的人口结构的吸引，特别是步入老年的二战后婴儿潮一代。从80年代初开始投资这一市场，一直到80年代中期。他们在美国各地建设了各种各样的老年住房项目，其中很多以失败告终。”克里斯蒂安认为，这些项目的失败，原因不仅是开发商将其视为普通的房地产项目，没有像目前的魅力花园公司那样做市场分析，还因为他们没有充分认识到老年住宅社区的细微差异。

    克里斯蒂安还说，那时开发商建设这些项目，基本上就是为了获取市场份额，迎接即将到来的老龄人口海啸，到了20世纪90年代，辅助性生活设施的建设已经严重过剩。不幸的是，以为婴儿潮一代人到了65岁会就搬进这些住宅的想法被证明不靠谱，很多项目都失败了。没能理解这个市场依然是失败的根本原因。克里斯蒂安说：“因为他们没有考虑到经营这些设施的复杂性。这种复杂性和经营酒店不相上下，甚至有过之而无不及。”今年4月，由美国驻华大使骆家辉（Gary Locke）率领的访华养老代表团的一位成员说，中国的房地产开发商需要理解，养老住房业是“酒店、卫生保健和餐厅”的结合体。如果开发商不能充分了解这里面的运营问题就进入这一市场，肯定会遇到很大的困难。

    这些困难中还包括了中国开发商必须避免的第三个错误：低估熟练员工的作用。早期的西方投资商，如上海的Emeritus和杭州的写意健康咨询公司（China Senior Care），发现他们最主要的一个运营难题是寻找、培养和留住关键员工。对此，克里斯蒂安的评论是：“员工当然是最重要的，不仅包括保健服务人员，还有班车司机，一直到最上面的、作用最大的执行总监。”

    此外在中国，对老年医学的临床研究还相当不发达，这意味着运营商难以找到合适的护士或其他接受过职业培训的临床医疗人员。这一领域的先驱包括约翰·霍普金斯大学，该校已经和北京协和医学院开展了数年的合作，加强对选择从事老年医学的医护人员的培训。中国的养老业特别需要政府和学术机构的持续投入。政府对这类培训计划的关注越少，行业不得不补的功课就越多。这就给本来已经难以成功的行业又增添了一重复杂性。

    中国公司肯定有能力面对养老业带给它们的挑战。中国的开发商在很多方面可以吸取他人的教训：美国、欧洲、澳大利亚的开发商和运营商在本国市场成熟之际，犯过不少错误。克里斯蒂安指出：“（美国的）运营模式一开始远不够完善，过了一段时间才发展出有效的盈利模式。在这里所说的教训是指这是一个复杂的行业，中国应该仔细研究美国的运营模式。”只要举措得当，中国的开发商甚至可以实施比西方公司成功实现的更复杂的运营模式，这是因为中国养老业没有很多西方公司在本国经营时造成的历史包袱。

    不过，更大的、也更重要的问题并不是中国本土的房地产开发商能否有能力打造一个成功的模式，而是他们的行动是否足够快地吸收数量激增的中国老人，在未来几年，向他们提供急需的住房和高灵敏度医疗服务。如果中国和当代所有其他国家一样，也要经历一个开发商因进入市场时低估养老产业复杂性而发生财务困难、最终退出的阶段，人们会怀疑，市场有没有弹性容忍这些挫败，因为这一市场必须要在很短的时间发展起来。中国公司需要时间去开发、调整和落实一个成功的养老模式。中国的人口结构展示了巨大的机会，但同样也表明，如果不能快速找到一个成功的解决方案，企业将面临诸多危险。

    译者：天逸

    作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是鲁比肯战略集团（Rubicon Strategy Group）的创始人和总经理，这家咨询公司为进入新兴经济体的公司提供战略咨询建议服务，主要聚焦于中国的医疗服务和养老市场。他目前是美中关系全国委员会的委员。