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商业 - 房地产

房地产报告

Shawn Tully 2011年06月15日

忘掉股票吧,也别赌黄金了。房价在暴跌四年之后,美国有吸引力的资产是房子。到了再次买入的时候了

(来源:Deutsche Bank;National Association of Realtors)

新建不足 下图是研究公司Metrostudy提供的数据。这家公司跟踪65%的美国楼市的新房存量。数据表明,过去数年,新房开工率急剧下跌,已经使供应过剩的局面逆转。新房开工量明显低于成交量。低存量将提高房价。

 

(来源:Metrostudy)

止赎市场:前景正在好转

    楼市泡沫破灭,真正的受灾区是美国南部阳光地带的城市,比如拉斯维加斯、菲尼克斯和迈阿密。在2000年前后,它们都是工业岗位和人口快速增长的地方,楼市崩盘使其住宅和公寓空置,压垮了经济。可是,人们总是爱生活在阳光明媚的地方,而且这些地方的就业也在复苏,虽说比较慢。在止赎市场,存量问题要严重得多,因为这个市场不仅有传统的二手房,还有数以百万计的不良房产。幸运的是,这些房子价格低得离谱,投资者,包括小家庭,正在迅速买进。的确,有些止赎市场多年也不会回暖,因为它们之前房子盖得太多,又不是就业集中的地区。最典型的例子是加利福尼亚洛杉矶以东80英里处的内陆帝国(Inland Empire)。

    但是,有些地方的前景正在好转,如菲尼克斯、拉斯维加斯、迈阿密和加州北部的一些地区。一个重要的积极因素是,少量新房开始供应市场。比如菲尼克斯,总共只有8,100套待售或在建的房子,2006年中期是5.3万套。这些地方最大的考验是吸收不断增加的不良房产。由于房价走低,止赎给市场带来的下行压力与止赎的数量完全不成比例。麻省理工学院的威廉·惠顿(William Wheaton)说:“在1990年和 1991年,我们的存量水平甚至比现在还高。但那些是传统存量房,不是止赎,所以不会像止赎房那样产生巨大折扣。”

    惠顿认为,美国每年将以相当均匀的速度新增100万次止赎。这一数字经常被引用,用来证明大多数止赎市场的楼市将惨淡多年。事实并非如此。原因是,大量此类房屋被投资者或当前的房东转变成了出租房。房地产公司CB Richard Ellis的经济学家格莱布·内恰耶夫(Gleb Nechayev)称,止赎房总数可能超过60万套。有很多人租用这些房子,因为租房市场在全国范围内都很火爆。别忘了,失去房屋赎回权的人数以百万计,这些人总得找个地方住。

    俄罗斯移民阿历克斯·巴尔巴拉特(Alex Barbalat)是位典型的投资者。他在位于旧金山附近的贝庞特(Bay Point)、安提加(Antioch)、匹兹堡(在加利福尼亚州也有一个匹兹堡市——译注)购买了7套住房,平均价格在10万美元左右,这些房子曾经的售价在30~50万美元之间。但他找租户并不难,因为租户可以坐地铁去旧金山上班。巴尔巴拉特的年租金收益相当于购买价的12%,他并不急于出售。“我要持有到房价大幅大涨之时。”

    投资基金也来参与这场博弈。多丹·梅里克(Dotan Y. Melech)来到拉斯维加斯,为UnitedASM寻找便宜的房子。UnitedASM是他与人合办的公司,经营公寓之类的房地产投资。到目前为止,梅里克已经买下了大约300套房子,计划于今年再买200套。他不愁把这些房子租出去,因为他估计,拉斯维加斯的房屋入住率正接近95%。这里的“资本化率”(cap rate,即扣除各种费用后的投资收益率)在8%~10%之间,是10年期国债的两倍。梅里克把房子租给失去了住房但又可靠的租户。他说:“很多人因为信用受损,买不了房子。”

    即便有了投资者的介入,止赎市场的购房活跃度仍没有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。赞迪认为,受困市场的房价在短期内还会下降两个百分点。但他说:“这就过头了。就像一个弹性绷带。要是今年房价下跌,就得有反弹了,因为房价将比租房或置换的成本低出很多。”与过去数年的趋势正好相反,未来数年,租房者将变身为买房者。

    迈克尔·丹达(Michael Dynda)就是个例子。他是一位退役的空军航空技师,现在为拉斯维加斯的一家政府承包商工作。49岁的丹达是第一次买房,多年来,他都不考虑购买,原因之一是拉斯维加斯房价下跌太快,总是见不到底。但在去年,便宜的价格加上低息房贷令他无法拒绝。他花了24万美元,买下了一套2,300平方英尺的乡村式住宅,价格相当于2007年的一半。丹达的房贷利息是4.38%,利息数额与他买房前租住的房子相同。他说:“当时是买房的最佳时机。”

    回到牧场,卡索曼正闲坐在他那门前有小溪流过的住宅里。据他说,这座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”。他向我们展示他收藏的特制吉它,其中一把外观很像响尾蛇的皮肤,同时,这位自学成才的楼市专家再一次回到了他最喜欢的话题。

    卡索曼声称,这次复苏将和其他复苏一样,将造成住房的严重短缺。他用畜牧业来解释。他说:“从公牛与母牛交配到小牛上市,要花三年时间。楼市也是如此。我们将看到需求大涨,建筑商要花很长时间赶上需求,新地块要花几年时间获批。买家现在去住宅小区看新房,结果所有房子都卖光了。建筑商会跟他们说,交付一套房要花6个月。”但卡索曼说,这些人是非买不可了。“他们太想买房,所以会抬高出价!”换句话说,他们不再随大流了。

    译者:古正

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