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商业 - 房地产

房地产报告

Shawn Tully 2011年06月15日

忘掉股票吧,也别赌黄金了。房价在暴跌四年之后,美国有吸引力的资产是房子。到了再次买入的时候了

    当然,房价低迷、房屋建设清淡,是有原因的:需求奇低。要把我们所说的情况变成现实,美国的经济必须处于良好状态,就业岗位不断增加,消费者信心不断增加,逐步恢复到从前的正常水平。

    一个较大的担忧,是如今严格的借贷标准会给楼市泼冷水。但实际上,我们正回归到楼市狂热前的通行标准,如果经济形势良好,这些借贷要求阻止不了房价和盖房数量的上涨。穆迪分析公司(Moody's Analytics)的首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)说:“信贷标准目前接近除泡沫时期以外的历史最宽松水平。在这种时期,房价会随着基本面好转而上涨。这种情况又要出现了。”

    要了解原因,让我们看看房屋可购性的显著变化。德意志银行(Deutsche Bank)从两方面衡量可购性:一是美国人保有房产的费用占收入的比例,二是拥有房产与租房成本的比率。对于第一个指标,分析发现,购房人仅花收入的9.8%来支付税后房贷、房产税和保险,比2007年泡沫最大的时候下降了17.2%,是自德意志银行1999年编制该数据库以来的最低值。第二个指标,即拥有房产与租房费用之比,也让有意向的购房人感到鼓舞。在54个主要市场中,有28个的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。最有说服力的事实是,在所有受困市场中,拥有房屋的成本大幅低于租房,相比于四年前,这可是惊天大逆转。在亚特兰大,这一比例达到了34%。在迈阿密,平均房租价格是每月1,031美元,而拥有一套牧场式住宅(ranch house)或乡村式住宅(stucco cottage),每月成本是856美元。

    当然,不是所有市场都会同步反弹。楼市就像天气,每个城市的气候条件不一样。但总体上,美国主要楼市目前正陷入两种气候。我们称为“非受困市场”(non-distressed markets)和“止赎市场”(foreclosure markets)。通过更详细的分析,我们将解释对这两个市场都看好的原因。

非受困市场:准备启动

    过去几年,没有哪个城市完全不受房价崩盘的影响。但有些市场能够合理地保持坚挺,如北弗吉尼亚、印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、圣迭戈、旧金山郊区,还有几乎整个得克萨斯。这些地区的房价上涨幅度远小于泡沫城市——就是我们很快要提到的止赎市场,主要是因为那里没有那么多的投机者认为,他们可以把房子倒卖或出租给这些地区的美国人。

    与那些遭受严重打击的地区相比,非受困地区市场房屋的价格上涨和建设速度的增长要快得多,原因只有一个:尽管这些市场还在忍受止赎的煎熬,但它们无需面对困扰拉斯维加斯或菲尼克斯的痼疾。在非受困地区,待售新房和在建住宅特别少,圣迭戈是其中的典型,它只有921套待售或未完工的独栋房屋,而在2005年,是4,425套。这些城市面临的挑战是制造出足够的需求,减少现有或在售二手房的存量。在整个美国,二手房的供应量是350万套(栋)。这是一个相当高的数字,需要花8个月以上的时间才能售完。二手房售完时间不超过7个月,是楼市走强的标准。

    可在非受困城市,现房存量相对较低,二手房售完时间接近7个月。因此,只要需求有一点增长,就意味着房价和开工数都将强劲上升,这种情况可以很快出现,因为绝大多数这类市场——包括硅谷、北弗吉尼亚、得克萨斯——的就业增长良好。

    穆迪分析公司的赞迪预计,未来一两年,几乎所有非受困市场的房价上升都会高于通货膨胀3~4个百分点。他认为,房价将随着房租上升,由于公寓房供应不足,房租已经表现出强劲的涨势。房租的提高将促使人们走出出租公寓,购买属于自己的房子。

    在北弗吉尼亚,工程师克里斯·布拉茨(Chris Bratz)和他的妻子、公关人员艾米·迪埃尔西(Amy DiElsi)正计划离开他们租住的公寓,第一次成为业主。主要原因是什么?买房比租房更划得来。克里斯说:“市场先是膨胀过度,随后破灭,现在,价格又回到了应该处在的位置。”这对夫妇看到房价下跌,同时他们公寓的租金在节节上升,达到了每月2,700美元。他们算出,如果买一幢40~50万美元的联排式住宅,每月的房贷比这更低。

    非受困市场在建房方面也处于领先地位。赞迪预计,就全国整体而言,独栋住宅(single family house)“开工数”——从建设商灌注地基开始——将从2010年的47万栋上升到今年的高达70万栋。相当一部分会出现在非受困市场,那里的二手房供应紧张,使得盖新房更加划算。KB Home的首席执行官杰夫·梅兹格尔(Jeff Mezger)说:“我们面临的竞争来自二手房销售。因需求低迷,这些房子的价格极低,制约了建筑商销售新房的能力。”

    不过,很多想买房的人更喜欢买全新的房子。他们最终会从房客变成房东,由于房价止跌,这一趋势将提速。在明尼阿波利斯,屈媛(音)和她在明尼苏达大学搞研究的丈夫陈想(音)刚从租住的两居室搬到了一个淡蓝色的四居室牧场式住宅。它位于一个宽阔的街角地带,带有巧克力色的屋顶。他们花了40万美元,比起前几年,这个价格相当便宜。屈媛说:“我们想买套房子,我们一直在等呀等。价格跌了这么长时间。”对她来说,唯一的选择是买新房。她承认:“我们不是那种很能凑合的人。”

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